4月11日，物管股集体飙升，截至收盘，融创服务(01516)涨超15%，新城悦服务(01755)、碧桂园服务(06098)、世茂服务(00873)、新希望服务(03658)均涨超10%。申港证券指出，2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。

消息面上，国家税务总局局长王军近日表示，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。根据克而瑞数据，2023年3月，TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。

据悉，近日市场广为流传的半夏投资最新运作报告显示：李蓓日前已开始“埋伏”上市房企，并维持超10%的地产股总体持仓比例作为底仓。李蓓在运作报告中表示，现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股，行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。持有地产股并不是风险而是机会，后续表现只是时间问题。

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事实上，管理规模是物业服务企业发展的基础，当前上市物企之间在规模上展开的竞争尤其激烈。

2022年，碧桂园服务成为上市物企中在管规模最大的企业，在管面积约8.69亿平方米。此外，保利物业、雅生活服务在管面积均超5亿平方米，绿城服务、中海物业、招商积余（001914）在管面积均超3亿平方米。

从目前来看，物业行业集中度正持续增强，头部物企规模也在持续扩大，物企正在持续探索符合其发展细分赛道和业务空间，物企服务品质也在不断提升，未来物业行业的定位将更加清晰、发展逻辑由粗放转向精细化发展，行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。

值得一提的是，据申港证券统计，截至目前，共有53家A股及港股物管企业发布了2022年度业绩报告，物企整体营业收入仍保持双位数增长，但增速有所放缓。当前53家物企营业收入总计2373亿元，同比增长19.1%，增速较2021年下降约26个百分点。

从头部物企业绩情况来看，去年营收规模较为可观。2022年在上市物企中，营收最高的是碧桂园服务，其2022年营收已达413.7亿元，随后依次是万物云、雅生活、绿城服务、保利物业、招商积余、华润万象生活、中海物业、融创服务，其2022年营收分别为301.05亿元、153.8亿元、148.6亿元、136.9亿元、130.2亿元、120亿元、113.3亿元、71.26亿元。

净利润最高前十位的物企中，碧桂园服务居首，2022年盈利22.61亿元，其次是华润万象生活、雅生活、万物云、中海物业、保利物业、绿城服务、建业新生活、招商积余、新城悦服务，2022年净利润分别为22.13亿元、19.35亿元、15.86亿元、11.44亿元、11.33亿元、6.31亿元、5.71亿元、5.69亿元、4.75亿元。

中信证券研报称，物业管理公司承继了过去三年独立发展的好处，关联方交付面积占比有望降至40%以下，社区增值服务组合初具雏形，却也在告别了过去三年的盲目并购，提升应收款管理，提高精细化运营能力。总体而言，风雨之后的物业管理行业回归行业初心，“没有踩坑”的一批企业磨炼了战略定力，也提升了整体实力，有望在未来一段时间延续30%左右的年化业绩增长。

东吴证券(香港)表示，房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的物业公司方有长期投资价值。

相关概念股：

碧桂园服务(06098)：物业管理服务是公司的“压舱石”业务，2022年公司的物业管理服务收入约为228.56亿元，较去年同期实现同比增长约65.7%，占总收入比由去年同期进一步提升7.5个百分点至55.3%。此外，公司的物业管理规模及全国性地域覆盖稳步提升，截至2022年12月31日，除“三供一业”业务外，公司的合同管理面积约为16.02亿平方米，收费管理面积约为8.69亿平方米。

保利物业(06049)：母公司保利发展（600048）业务经营相对稳健、新盘推售稳步进行，物业公司增值服务各业务线条预计延续平稳发展势头。公司在办公类业态拓展规模最大，为127万方。

万物云(02602)：万物云母公司支持叠加高质量外拓和收并购，管理规模持续提升，全业态签约面积10.4亿方，在管面积8.1亿方，居行业前列。

融创服务(01516)：公司物业管理服务业务向业主、住户和房地产开发商提供物业管理服务，包括安保、清洁、绿化和园艺等。该业务覆盖住宅物业和非住宅物业，包括商业物业和公共物业。于2022年12月31日，公司合约建筑面积约为3.93亿平方米，在管建筑面积约为2.44亿平方米，其中来自第三方的在管面积占比约为37%。

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